Bauverzögerung Schadenersatz So setzen Sie Ihre Ansprüche durch
Ja, wenn der Bauträger den vereinbarten Fertigstellungstermin verschuldet, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz. Der entscheidende Schritt ist, den Bauträger formal in Verzug zu setzen. Nur so können Sie Ihre finanziellen Verluste, wie zum Beispiel Mietkosten oder Bereitstellungszinsen, erfolgreich geltend machen.
Wann Sie Anspruch auf Schadenersatz haben
Der Weg zum Schadenersatz beginnt mit dem Verständnis der rechtlichen Spielregeln. Nicht jede Verzögerung auf der Baustelle führt automatisch zu einer Zahlung. Entscheidend ist der juristische Begriff des „Verzugs“ – und wann genau der Bauträger in diesen gerät.
Dreh- und Angelpunkt: Der Fertigstellungstermin im Vertrag
Alles steht und fällt mit Ihrem Bauvertrag. Ein verbindlicher Fertigstellungstermin ist hier Gold wert. Vage Formulierungen wie „Fertigstellung im 3. Quartal“ sind oft ein rechtlicher Fallstrick. Ein exaktes Datum oder eine klar bestimmbare Frist, wie „12 Monate nach Baubeginn“, schaffen eine solide Grundlage.
Hält der Bauträger diesen Termin nicht ein, gerät er in der Regel automatisch in Verzug. Eine separate Mahnung ist dann nicht nötig. Das ist die beste Ausgangslage, die Sie haben können.
Was, wenn im Vertrag keine klare Frist steht?
Fehlt ein konkretes Datum, wird es etwas komplizierter, aber nicht unmöglich. Sie müssen den Bauträger aktiv in Verzug setzen. Das machen Sie mit einer formellen Mahnung, in der Sie ihm eine angemessene Nachfrist zur Fertigstellung setzen. Erst wenn auch diese Frist ungenutzt verstreicht, beginnt der offizielle Verzug.
Ein weit verbreiteter Irrtum: Mündliche Versprechen oder lose Bauzeitenpläne sind keine rechtlich bindenden Termine. Ohne eine schriftliche Verankerung im Vertrag haben solche Aussagen vor Gericht kaum Gewicht und machen es ungleich schwerer, Schadenersatz durchzusetzen.
Private Bauherren sind rechtlich gut aufgestellt
Die gute Nachricht ist: Der Gesetzgeber schützt private Bauherren in Deutschland stark. Sobald der Verzug einmal eingetreten ist, kehrt sich die Beweislast um. Nicht Sie müssen das Verschulden nachweisen, sondern der Bauträger muss belegen, dass er die Verzögerung nicht zu verantworten hat – etwa durch unvorhersehbare Ereignisse wie „höhere Gewalt“.
Erfahrene Baurechtsexperten bestätigen immer wieder die guten Erfolgsaussichten für private Bauherren. Oft genügen der Nachweis der Terminüberschreitung und eine formelle Mahnung, um den Prozess anzustoßen. Ein klassisches Beispiel: Wird Ihr neues Eigenheim in Berlin-Friedrichshain nicht rechtzeitig fertig, können Sie die Miete für Ihre alte Wohnung als Schaden geltend machen. Detaillierte Einblicke hierzu bietet auch die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht.
Ob Ihr Vertrag nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) gestaltet ist, macht ebenfalls einen Unterschied. Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:
- BGB (der Standardfall): Gilt immer, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Bei einem festen Kalendertermin tritt der Verzug sofort und ohne Mahnung ein.
- VOB/B: Muss explizit im Vertrag vereinbart sein. Hier finden sich oft detailliertere Klauseln zu Behinderungen und Fristverlängerungen, die eine genauere Prüfung erfordern.
Anspruchsvoraussetzungen nach BGB und VOB/B im Vergleich
Diese Tabelle zeigt die zentralen Unterschiede bei den Voraussetzungen für Schadenersatzansprüche, damit Sie Ihre Situation schnell einordnen können.
| Merkmal | Regelung nach BGB (Standardfall) | Regelung nach VOB/B (falls vereinbart) |
|---|---|---|
| Gültigkeit | Gilt automatisch für Verträge mit Verbrauchern, wenn nichts anderes vereinbart ist. | Muss ausdrücklich und wirksam in den Vertrag einbezogen werden. |
| Verzugseintritt | Automatisch bei Überschreitung eines kalendarisch bestimmten Fertigstellungstermins. Ohne festen Termin durch Mahnung. | Verzug tritt nicht automatisch ein. Der Bauherr muss eine schriftliche Behinderungsanzeige prüfen und ggf. eine Nachfrist setzen. |
| Verschulden | Verschulden des Bauträgers wird vermutet. Er muss sich entlasten (Beweislastumkehr). | Der Bauherr muss das Verschulden des Bauträgers in der Regel nachweisen. |
| Fristverlängerung | Nur bei „höherer Gewalt“ oder Umständen, die der Bauherr zu vertreten hat. | Detaillierte Regelungen zu Behinderungen (z. B. Wetter, Streik), die zu einer automatischen Fristverlängerung führen können. |
Für Sie als privater Bauherr ist die Rechtslage nach BGB also meist vorteilhafter und unkomplizierter, da der Verzug schneller eintritt und die Beweislast günstiger verteilt ist.
Wie Sie Beweise sichern und Fristen richtig setzen
Der Erfolg Ihrer Forderung nach Schadenersatz bei Bauverzögerung steht und fällt mit einer sauberen Dokumentation. Ohne lückenlose Beweise können Sie selbst die berechtigtsten Ansprüche nur schwer durchsetzen. Mein Rat: Handeln Sie von Anfang an strategisch und sammeln Sie systematisch alles, was den Verzug und die daraus entstehenden Kosten belegt.
Denken Sie wie ein Ermittler – jedes Detail kann später entscheidend sein. Ihre Beweissammlung ist das Fundament, auf dem Ihre gesamte Argumentation gegenüber dem Bauträger oder später vielleicht sogar vor Gericht aufbaut.
Was Sie unbedingt dokumentieren sollten
Eine gute Dokumentation beginnt nicht erst dann, wenn die Probleme offensichtlich werden, sondern idealerweise schon mit dem ersten Spatenstich. Legen Sie direkt zu Beginn einen Ordner an, ob digital oder ganz klassisch aus Papier.
Die folgenden Unterlagen sind dabei absolut unverzichtbar:
- Der vollständige Bauvertrag: Natürlich inklusive aller Anhänge wie Baubeschreibung, Pläne und eventuelle Nachträge.
- Der gesamte Schriftverkehr: Archivieren Sie jede einzelne E-Mail und heben Sie Kopien von Briefen auf. Auch kurze Gesprächsnotizen nach Telefonaten können Gold wert sein.
- Bautagebuch und Protokolle: Bestehen Sie auf regelmäßige Kopien des Bautagebuchs, falls eines geführt wird. Eigene, kurze Notizen zum Baufortschritt sind eine wertvolle Ergänzung.
- Fotos, Fotos, Fotos: Machen Sie regelmäßig datierte Bilder von der Baustelle. Sie visualisieren einen Stillstand oft eindrucksvoller als jedes noch so detaillierte Protokoll.
- Belege für entstandene Kosten: Sammeln Sie alles – Mietverträge für die Übergangswohnung, Rechnungen für eingelagerte Möbel, Kontoauszüge zu Bereitstellungszinsen und jeden anderen Nachweis für Ihre finanziellen Schäden.
Aus meiner Erfahrung ein echter Profi-Tipp: Schaffen Sie Fakten! Fassen Sie wichtige Absprachen oder mündliche Zusagen immer direkt im Anschluss per E-Mail zusammen und bitten Sie um eine kurze Bestätigung. Eine einfache Formulierung wie „Sehr geehrte/r Herr/Frau […], wie soeben telefonisch besprochen, halte ich fest, dass…“ schafft Verbindlichkeit und Klarheit für beide Seiten.
Der entscheidende Schritt: Die Mahnung mit Nachfristsetzung
Ist im Vertrag ein fester Fertigstellungstermin verankert, gerät der Bauträger bei Überschreitung oft automatisch in Verzug. Doch um auf Nummer sicher zu gehen oder wenn ein solcher Termin fehlt, ist eine formelle Mahnung mit einer klaren Nachfristsetzung unerlässlich.
Dieses Schreiben ist mehr als nur ein Brief – es ist ein juristisches Instrument, das den Verzug offiziell macht. Es muss deshalb absolut klar und unmissverständlich formuliert sein, um vor Gericht standzuhalten.
Der Weg von der Vertragsgrundlage bis zur Mahnung lässt sich einfach darstellen:
Die Grafik macht es deutlich: Ein solider Vertrag und der tatsächlich eingetretene Verzug sind die Basis. Erst dann folgt die wirksame Mahnung, die Ihnen die Tür für Schadenersatzansprüche öffnet.
Hier eine Musterformulierung für Ihre Mahnung:
Betreff: Mahnung und Nachfristsetzung zur Fertigstellung – Bauvorhaben [Ihr Projekt], Vertrag vom [Datum]
Sehr geehrte Damen und Herren,
gemäß unserem Bauvertrag vom [Datum] sollte unser Objekt in [Adresse] am [ursprüngliches Datum] fertiggestellt sein. Dieser Termin ist verstrichen, ohne dass die vertraglich geschuldete Leistung erbracht wurde. Das Objekt ist nicht bezugsfertig.
*Hiermit mahnen wir die Fertigstellung an und setzen Ihnen eine letzte, angemessene Nachfrist bis zum [konkretes Datum, z. B. in 2-3 Wochen].*
Sollte die Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt nicht mängelfrei und bezugsfertig an uns übergeben werden, kündigen wir bereits jetzt an, Schadenersatz wegen Verzögerung geltend zu machen. Weitere rechtliche Schritte behalten wir uns ausdrücklich vor.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
[Ihre Unterschrift]
Ganz wichtig: Versenden Sie dieses Schreiben unbedingt per Einschreiben mit Rückschein. Nur so können Sie den Zugang rechtssicher nachweisen. Eine lückenlose Dokumentation bis zur finalen Übergabe ist das A und O. Nützliche Hinweise dazu finden Sie übrigens auch in unserem Beitrag zum Übergabeprotokoll. Mit dieser soliden Basis schaffen Sie die besten Voraussetzungen, um Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.
Ihren Schaden realistisch berechnen und beziffern
Sobald die Bauverzögerung rechtlich sauber dokumentiert ist und Sie den Bauträger in Verzug gesetzt haben, geht es ans Eingemachte. Jetzt müssen Sie Ihren finanziellen Schaden konkret in Euro und Cent aufschlüsseln. Eine pauschale Forderung hat hier keine Chance – jeder einzelne Posten muss glasklar belegt und realistisch berechnet werden.
Diese Schadensaufstellung ist das absolute Herzstück Ihrer Forderung. Sie entscheidet maßgeblich darüber, was Sie am Ende tatsächlich erstattet bekommen. Gehen Sie dabei am besten systematisch vor und denken Sie wirklich an alle Kosten, die Ihnen nur durch die Verzögerung entstanden sind.
Die häufigsten Schadensposten bei Bauverzug
Ihr Schadenersatz bei Bauverzögerung setzt sich in der Praxis meist aus mehreren Bausteinen zusammen. Die folgenden Punkte sind die Klassiker, wenn es um Forderungen von Bauherren geht:
- Laufende Mietzahlungen: Der offensichtlichste Posten. Sie müssen Ihre alte Wohnung länger mieten als geplant. Die Kaltmiete plus Nebenkosten für jeden zusätzlichen Monat sind hier voll erstattungsfähig.
- Kosten für Möbellagerung: Haben Sie Ihre alte Wohnung bereits gekündigt? Dann müssen Ihre Möbel irgendwo zwischengelagert werden. Die Rechnungen für den Lagerraum oder die Garage sind ein direkter Schaden.
- Doppelte Haushaltsführung: Mussten Sie vielleicht sogar übergangsweise ins Hotel oder eine möblierte Wohnung ziehen? Diese Kosten können Sie geltend machen. Das gilt auch für erhöhte Fahrtkosten, wenn Sie plötzlich zwischen dem alten Wohnort und dem neuen Arbeitsplatz pendeln müssen.
- Zusätzliche Finanzierungskosten: Diesen Punkt unterschätzen viele, dabei kann er schnell enorme Summen ausmachen. Hier geht es vor allem um die Bereitstellungszinsen, die Ihre Bank für den noch nicht abgerufenen Teil des Baukredits verlangt.
Ein wichtiger Tipp aus der Praxis: Schauen Sie ganz genau in Ihren Kreditvertrag, wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit läuft. Banken gewähren meist 6 bis 12 Monate. Danach werden Zinsen fällig – oft 0,25 % pro Monat auf die Restsumme. Das läppert sich gewaltig.
Fehler und Verzögerungen am Bau sind leider keine Seltenheit und verursachen massive volkswirtschaftliche Schäden. Eine Analyse aus 2020 bezifferte die Fehlerkosten in der deutschen Baubranche auf rund 18 Milliarden Euro. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin wird das für Käufer zur Zerreißprobe. Eine sechsmonatige Verzögerung bei einer 80-qm-Wohnung kann dort schnell Mehrkosten von über 10.000 Euro allein für die Miete bedeuten. Mehr über die Kostentreiber erfahren Sie in unserem Beitrag zu den Kosten einer Eigentumswohnung.
Rechenbeispiel für Bereitstellungszinsen
Stellen wir uns mal vor, Ihr Neubau verzögert sich um fünf Monate. Von Ihrem Kredit über 450.000 € sind die letzten 200.000 € noch nicht ausgezahlt und die zinsfreie Zeit ist gerade abgelaufen.
- Die Berechnung: 200.000 € x 0,25 % pro Monat = 500 € pro Monat
- Ihr Gesamtschaden: 500 €/Monat x 5 Monate = 2.500 €
Diese 2.500 € sind ein direkter, klar bezifferbarer Schaden, den Sie zusätzlich zu Ihren Mietkosten und anderen Posten geltend machen können.
Vertragsstrafe oder individueller Schaden?
Manche Bauverträge enthalten eine Klausel zur Vertragsstrafe, auch Konventionalstrafe genannt. Diese legt eine pauschale Entschädigung für jeden Tag oder jede Woche der Verzögerung fest, oft gedeckelt auf z. B. 5 % der Bausumme.
- Der Vorteil: Sie müssen Ihren Schaden nicht mühsam im Detail nachweisen. Die Strafe wird automatisch fällig, sobald der Verzug eintritt.
- Der Nachteil: Ist Ihr tatsächlicher Schaden höher als die vereinbarte Vertragsstrafe, können Sie den Rest nur dann einfordern, wenn der Vertrag das explizit erlaubt.
Prüfen Sie also Ihre Vertragsunterlagen ganz genau. Ist dort keine Vertragsstrafe vorgesehen, führt kein Weg daran vorbei: Sie müssen Ihren Schaden immer individuell berechnen und lückenlos belegen.
Erfolgreich mit dem Bauträger verhandeln
Jetzt wird es ernst. Mit einer sauberen Schadensaufstellung und allen Belegen in der Hand sind Sie bereit für das direkte Gespräch mit dem Bauträger. In dieser Phase kommt es auf eine kluge Strategie und ein sicheres Auftreten an. Ihr Ziel? Eine faire, außergerichtliche Einigung, die Ihnen einen langen und zermürbenden Rechtsstreit erspart.
Gute Vorbereitung ist hier wirklich alles. Gehen Sie niemals unvorbereitet in so ein Gespräch. Überlegen Sie sich vorher genau Ihre Kernargumente und legen Sie für sich eine absolute Schmerzgrenze fest, was einen möglichen Kompromiss angeht.
Strategien für das Gespräch
Treten Sie bestimmt, aber immer sachlich auf. Emotionale Ausbrüche oder Vorwürfe bringen Sie nicht weiter – im Gegenteil. Präsentieren Sie stattdessen ganz ruhig und faktenbasiert, was Sie in der Hand haben: den gesamten Schriftverkehr, Fotos vom (mangelnden) Baufortschritt und natürlich Ihre detaillierte Schadensberechnung.
Sie werden schnell merken, dass Bauträger oft mit Standardausreden reagieren. Lassen Sie sich davon bloß nicht aus der Ruhe bringen.
- Das „Lieferengpässe“-Argument: Nicht jeder Materialengpass befreit den Bauträger von seiner Pflicht. Er steht in der Beweislast und muss konkret darlegen, warum die Verzögerung für ihn unvorhersehbar und unabwendbar war. Ein pauschaler Hinweis auf die allgemeine Marktlage ist meist zu wenig.
- Die „höhere Gewalt“-Keule: Dieser Begriff ist für extreme, unvorhersehbare Ereignisse wie eine Flutkatastrophe reserviert. Ein harter Winter oder starker Regen sind in der Regel keine höhere Gewalt, denn damit muss bei der Bauplanung einfach gerechnet werden.
Ein echter Gamechanger in Verhandlungen ist es, die Alternative klar aufzuzeigen. Machen Sie dem Bauträger unmissverständlich klar, dass Sie bereit sind, den nächsten Schritt zu gehen – notfalls auch vor Gericht. Die Bereitschaft zu einem Kompromiss steigt oft erstaunlich schnell, wenn die Alternative ein teurer und langwieriger Prozess ist.
Wann professionelle Hilfe unverzichtbar wird
Manchmal führt auch die beste Verhandlung nicht zum Ziel. Es gibt klare Anzeichen dafür, dass es an der Zeit ist, sich externe Unterstützung zu holen. Warten Sie damit nicht zu lange, denn das kann Sie am Ende bares Geld und eine Menge Nerven kosten.
Ein Bausachverständiger ist Gold wert, wenn es nicht nur um die Verzögerung geht, sondern auch Baumängel sichtbar werden. Er bewertet den Zustand objektiv und erstellt ein Gutachten, das Ihren Forderungen echtes Gewicht verleiht.
Der Gang zum Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist unumgänglich, wenn:
- der Bauträger Ihre Forderungen rundheraus ablehnt oder einfach nicht reagiert.
- die Schadenssumme beträchtlich ist und für Sie viel auf dem Spiel steht.
- die Klauseln im Vertrag kompliziert oder rechtlich schwammig formuliert sind.
- der Bauträger seinerseits mit einem Anwalt droht.
Ein spezialisierter Anwalt erhöht den Druck auf die Gegenseite spürbar und nimmt Ihnen die oft zermürbende Kommunikation ab. Er prüft Ihre Unterlagen auf Herz und Nieren und sichert Ihre Ansprüche juristisch ab, bevor wichtige Fristen ablaufen. Die Wahl des richtigen Partners ist dabei entscheidend; nehmen Sie sich also Zeit für die Recherche, wenn Sie einen Bauträger in Ihrer Nähe oder einen kompetenten Rechtsbeistand suchen.
Wenn nichts mehr geht: Der Gang vor Gericht
Manchmal kommt man an einen Punkt, an dem alle Gespräche mit dem Bauträger im Sande verlaufen und eine vernünftige Einigung einfach nicht mehr möglich scheint. Dann bleibt oft nur noch der Weg zum Gericht. Ganz klar, das ist ein Schritt, den man sich gut überlegen muss. Er kostet Geld, Nerven und vor allem Zeit. Aber seien wir ehrlich: Manchmal ist es die einzige Chance, seinen berechtigten Anspruch auf Schadenersatz bei Bauverzögerung auch wirklich durchzusetzen.
Bevor Sie diesen Weg einschlagen, sollten Sie mit Ihrem Anwalt noch einmal alles auf den Prüfstand stellen. Ist die Beweislage wirklich lückenlos? Hält Ihre Schadensberechnung einer kritischen Prüfung stand? Ein Gerichtsverfahren ist kein Sprint, sondern ein Marathon. Eine saubere Vorbereitung ist hier die halbe Miete.
Die größte Gefahr: die Verjährung
Einer der größten Fallstricke im Baurecht, den viele Bauherren unterschätzen, ist die Verjährung. Man verhandelt ja mit dem Bauträger, also ist alles in Butter, oder? Leider nein. Das ist ein fataler Trugschluss, der Sie am Ende Ihren gesamten Anspruch kosten kann.
Wichtig zu wissen: Laufende Vergleichsverhandlungen stoppen die Verjährungsfrist nicht automatisch! Nur ein schriftlicher Verjährungsverzicht des Bauträgers oder die Einreichung einer Klage können den Fristablauf wirksam hemmen.
Für Ihre Schadenersatzforderung gilt in der Regel die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Diese Frist tickt los am Ende des Jahres, in dem Ihr Anspruch entstanden ist und Sie davon wussten. Wer hier zu lange wartet, schaut am Ende in die Röhre – selbst wenn die Forderung zu 100 % berechtigt war.
Wenn Zögern richtig teuer wird: Ein Fall aus der Praxis
Wie schnell das gehen kann, zeigt eine Gerichtsentscheidung aus dem Jahr 2023. Ein Unternehmen hatte Personal wegen erheblicher Bauverzögerungen monatelang ungenutzt bereitstellen müssen und forderte über 250.000 Euro Entschädigung. Trotz laufender Verhandlungen wurde die Klage aber zu spät eingereicht.
Das Landgericht Siegen wies die Klage eiskalt ab – Verjährung. Die dreijährige Frist war um. Die Richter stellten unmissverständlich klar, dass Verhandlungen allein die Uhr nicht anhalten. Dieses Urteil ist eine schmerzhafte Erinnerung daran, wie wichtig schnelles und juristisch korrektes Handeln ist. Die Details zur Entscheidung über die Verjährung bei Bauzeitverzögerung können Sie hier nachlesen.
Ablauf und Kosten eines Gerichtsverfahrens
Wie läuft so etwas ab? Ein Zivilverfahren startet klassischerweise mit der Klageschrift, die Ihr Anwalt einreicht. Darin wird der gesamte Sachverhalt aufgerollt, Beweise werden benannt und die Forderung wird exakt beziffert. Der Bauträger bekommt dann die Chance, schriftlich darauf zu antworten.
Meist folgt eine mündliche Verhandlung, bei der das Gericht oft noch versucht, auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Klappt das nicht, geht es in die Beweisaufnahme. Das bedeutet, es werden Zeugen gehört oder – was im Baurecht sehr häufig vorkommt – ein Sachverständigengutachten wird eingeholt.
Die Kosten für ein solches Verfahren setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
- Gerichtskosten: Diese hängen direkt von der Höhe Ihrer Forderung, dem sogenannten Streitwert, ab.
- Anwaltskosten: Auch sie richten sich nach dem Streitwert und sind gesetzlich festgelegt.
- Kosten für Gutachter: Gerade bei komplexen Baumängeln oder Verzögerungsfragen kann das schnell der größte Brocken werden.
Die Faustregel lautet: Wer verliert, zahlt alles – die eigenen Kosten und die der Gegenseite. Eine Rechtsschutzversicherung kann hier Gold wert sein, vorausgesetzt, Baustreitigkeiten sind in Ihrem Tarif mit abgedeckt. Prüfen Sie also unbedingt Ihre Police, bevor Sie diesen letzten Schritt gehen.
Fragen und Antworten: Was Sie bei Bauverzögerungen wirklich wissen müssen
Wenn der Einzugstermin wackelt, kochen die Emotionen schnell hoch und die Unsicherheit wächst. In dieser angespannten Lage tauchen bei Käufern und Bauherren immer wieder dieselben drängenden Fragen auf. Wir bringen Licht ins Dunkel – mit klaren Antworten aus der Praxis, damit Sie Ihre Situation besser einschätzen und die richtigen Schritte einleiten können.
Was ist, wenn schlechtes Wetter den Bau verzögert?
Das ist wohl der Klassiker unter den Ausreden von Bauträgern. Doch lassen Sie sich nicht so schnell abspeisen. Grundsätzlich gilt: Typisches Wetter für die jeweilige Jahreszeit, wie Regen im Herbst oder ein paar Frosttage im Winter, ist keine höhere Gewalt. Ein erfahrener Bauträger muss solche Gegebenheiten in seiner Zeitplanung von vornherein berücksichtigen.
Anders sieht es bei extremen und unvorhersehbaren Ereignissen aus, etwa einer Jahrhundertflut oder einem Orkan, der nachweislich die Arbeiten zum Erliegen bringt. Nur dann kann man von höherer Gewalt sprechen. In einem solchen Fall könnte sich die Bauzeit tatsächlich verlängern, ohne dass Ihnen ein Anspruch auf Schadenersatz bei Bauverzögerung zusteht. Die Beweislast dafür liegt aber ganz klar aufseiten des Bauträgers.
Kann ich bei Verzug einfach Zahlungen zurückhalten?
Hier ist absolute Vorsicht geboten, denn das kann schnell nach hinten losgehen. Ein Zurückbehaltungsrecht haben Sie in der Regel nur dann, wenn die Verzögerung bereits gravierende Mängel am Bauwerk selbst verursacht hat. Einfach nur wegen einer Terminüberschreitung die nächste Rate einzubehalten, ist riskant und kann dazu führen, dass Sie selbst in Zahlungsverzug geraten.
Ein häufiger Fehler: Die Zahlung einer Rate wird verweigert, obwohl die dafür vereinbarte Leistung (z. B. „Fertigstellung des Rohbaus“) längst erbracht wurde. Das kann im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung des Vertrags durch den Bauträger rechtfertigen. Stimmen Sie ein solches Vorgehen unbedingt immer zuerst mit einem Fachanwalt ab.
Was passiert, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet?
Das ist der Albtraum jedes Bauherrn. Sobald der Bauträger Insolvenz anmeldet, herrscht auf der Baustelle meist sofort Stillstand. Ihre Schadenersatzansprüche werden zwar zur Insolvenzmasse angemeldet, aber die Chance, hier tatsächlich Geld zu sehen, ist leider verschwindend gering.
Viel wichtiger wird die Frage, wie Sie Ihr Bauvorhaben noch retten können. Der eingesetzte Insolvenzverwalter entscheidet, ob der Vertrag weitergeführt oder beendet wird. Meistens müssen Sie sich selbst neue Handwerker suchen, um das Projekt fertigzustellen – was fast immer mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist.
Zahlt meine Rechtsschutzversicherung einen Baurechtsstreit?
Leider nein, zumindest in den meisten Fällen. Viele Standard-Rechtsschutzpolicen schließen den Bereich „Bauen, Kaufen oder Finanzieren einer Immobilie“ explizit aus oder die Deckungssummen sind viel zu niedrig. Werfen Sie einen ganz genauen Blick in Ihre Vertragsbedingungen, bevor Sie einen Anwalt mandatieren. Es gibt spezielle Bauherren-Rechtsschutzversicherungen, die hier deutlich mehr leisten, doch diese müssen in der Regel schon vor dem Kaufvertrag abgeschlossen werden.
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