Ja, eine Terrasse zählt zur Wohnfläche – aber fast nie vollständig. Die alles entscheidende Regelung ist hier die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach ihr wird die Grundfläche Ihrer Terrasse ganz klassisch zu 25 % angerechnet. Nur bei einer wirklich außergewöhnlich guten Ausstattung oder einer herausragenden Lage kann dieser Anteil auf bis zu 50 % klettern.

Warum die Terrassenberechnung Ihren Kaufpreis direkt beeinflusst

Die Frage, wie viel Prozent der Terrasse zur Wohnfläche zählen, ist viel mehr als nur ein Zahlenspiel für Bürokraten. Für Sie als Käufer ist sie einer der größten Hebel bei der Preisverhandlung. Die angerechnete Fläche wirkt sich direkt auf den Kaufpreis, die laufenden Nebenkosten und sogar auf die Grundsteuer aus. Ein kleiner Unterschied im Prozentsatz kann schnell einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro bedeuten.

Ein konkretes Beispiel aus der Berliner Praxis

Stellen Sie sich eine schicke Wohnung in einer gefragten Berliner Lage vor, zu der eine 20 m² große Terrasse gehört. Im Regelfall wächst die offizielle Wohnfläche dadurch um 5 m² (also 25 % von 20 m²).

Ist die Terrasse aber außergewöhnlich gestaltet – vielleicht mit einer massiven Überdachung, gläsernem Windschutz und einer perfekten Ausrichtung zum ruhigen Innenhof – könnte der Verkäufer versuchen, 50 % anzusetzen.

Plötzlich reden wir über 10 m² anrechenbare Fläche. Dieser Unterschied von nur 5 m² klingt vielleicht nicht nach viel. Bei einem Quadratmeterpreis von, sagen wir, 8.000 € in Berlin-Mitte, sprechen wir aber über einen Kaufpreisunterschied von satten 40.000 €.

Der entscheidende Punkt ist: Nicht die physische Größe der Terrasse allein bestimmt ihren Wert, sondern die rechtlich anerkannte Anrechnung auf die Wohnfläche. Genau diese Zahl ist die Grundlage für Preisverhandlungen und Vertragsdetails.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Diese Berechnung zeigt, warum es so wichtig ist, das Exposé und den späteren Notarvertrag ganz genau zu prüfen. Sie müssen verstehen, wofür Sie am Ende wirklich bezahlen.

• Transparenz beim Kaufpreis: Sie können nachvollziehen, wie der Gesamtpreis zustande kommt, und prüfen, ob die Terrasse fair und nach den gesetzlichen Vorgaben angerechnet wurde.
• Grundlage für Nebenkosten: Viele Betriebskosten werden nach der Wohnfläche umgelegt. Eine größere Wohnfläche kann also höhere laufende Kosten für Heizung, Wasser oder Müll bedeuten.
• Relevanz für die Grundsteuer: Auch die Grundsteuer bemisst sich nach der Wohnfläche – eine Entscheidung mit langfristigen finanziellen Folgen.

Im nächsten Abschnitt tauchen wir tiefer in die rechtlichen Grundlagen ein. Doch schon jetzt ist klar: Die Details der Wohnflächenberechnung sollte jeder Käufer kennen, bevor er eine Unterschrift leistet.

Die rechtlichen Grundlagen – worauf Sie beim Kauf achten müssen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, wollen Sie für echte Wohnfläche bezahlen, nicht für „Luft“. Gerade bei Terrassen gibt es oft Unklarheiten. Doch keine Sorge, in Deutschland gibt es klare Spielregeln, die Sie als Käufer unbedingt kennen sollten, um auf der sicheren Seite zu sein.

Stellen Sie sich die Wohnflächenberechnung wie ein Kochrezept vor: Das Ergebnis hängt stark davon ab, welches Rezeptbuch man zur Hand nimmt. Im Immobilienbereich gibt es verschiedene dieser „Rezepte“, aber nur eines ist für die allermeisten Kauf- und Mietverträge heute rechtlich entscheidend.

Die Wohnflächenverordnung als Goldstandard

Seit dem 1. Januar 2004 gibt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) den Ton an. Sie wurde genau dafür geschaffen: eine einheitliche und transparente Berechnungsgrundlage für alle. Für Sie als Käufer ist sie der wichtigste Maßstab, denn sie legt exakt fest, welche Flächen wie stark in die Gesamtwohnfläche einfließen dürfen.

Die WoFlV ist Ihr verlässlichster Verbündeter. Sie sorgt dafür, dass Terrassen, Balkone und Loggien im Regelfall nur zu einem Viertel (25 %) ihrer Grundfläche zur Wohnfläche zählen. Das schützt Sie davor, für einen Außenbereich den vollen Quadratmeterpreis des teuren Innenraums zu bezahlen.

Diese Verordnung ist nicht nur irgendeine Empfehlung, sondern eine rechtlich verbindliche Grundlage für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. In der Praxis hat sie sich längst als de-facto-Standard für den gesamten Wohnungsmarkt durchgesetzt – was unzählige Gerichtsurteile bestätigen.

Alte Regelungen und ihre Tücken

Vor 2004 sah die Sache anders aus. Damals galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Dieses ältere Regelwerk war oft großzügiger und erlaubte eine pauschale Anrechnung von Außenflächen von bis zu 50 %. Bei Bestandsimmobilien, deren Wohnfläche vor 2004 berechnet wurde, könnte diese alte Berechnung theoretisch noch gültig sein – falls nie eine Neuberechnung gemacht wurde.

Genau hier lauert eine potenzielle Falle. Ein Verkäufer könnte versuchen zu argumentieren, dass die ursprünglich höhere Wohnfläche weiterhin Bestand hat. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier längst für Klarheit gesorgt.

Die DIN 277: Ein reines Marketinginstrument

Eine weitere Berechnungsmethode, die Ihnen im Exposé über den Weg laufen könnte, ist die DIN 277. Diese Norm stammt aus dem Bauwesen und dient eigentlich der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Gebäuden. Der entscheidende Unterschied: Die DIN 277 kennt den Begriff „Wohnfläche“ gar nicht. Sie unterscheidet nur zwischen Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen.

Nach DIN 277 kann eine Terrasse zu 100 % als Nutzfläche ausgewiesen werden. Ein Bauträger könnte also eine Wohnung mit 80 m² Innenraum und 20 m² Terrasse als Einheit mit „100 m² Wohn- und Nutzfläche“ bewerben. Das lässt die Immobilie größer und den Quadratmeterpreis optisch günstiger erscheinen, ist für die Kaufpreisfindung aber irreführend und rechtlich nicht haltbar.

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Der einzig verbindliche Standard heute. Terrassen zählen zu 25 % (in Ausnahmefällen bis maximal 50 %).
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Veraltet, aber bei Altbauten eventuell noch anzutreffen. Terrassen zählen hier oft bis zu 50 %.
• DIN 277: Nicht für die Wohnflächenberechnung im Kaufvertrag geeignet. Hier zählt die Terrasse zu 100 % als reine Nutzfläche.

Die aktuelle Rechtslage ist also eindeutig: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004 präzise, wie Terrassen angerechnet werden. Grundsätzlich zählen Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche. Nur bei besonderer Qualität – etwa eine exzellente Lage, hochwertige Überdachung oder aufwendige Gestaltung – sind maximal 50 Prozent zulässig.

Für Sie als Käufer ist die entscheidende Erkenntnis: Lassen Sie sich nicht von den Angaben im Exposé blenden. Rechtlich bindend ist allein das, was im Notarvertrag steht. Bestehen Sie immer darauf, dass die Wohnfläche explizit „nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)“ berechnet und ausgewiesen wird. Um ganz sicherzugehen, vertiefen Sie Ihr Wissen in unserem detaillierten Artikel zur Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung. So schaffen Sie eine faire und transparente Grundlage für Ihre Investition.

Wann eine Terrasse höher angerechnet werden darf

Normalerweise wird eine Terrasse pauschal mit 25 % ihrer Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet – so sieht es die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vor. Doch es gibt einen gewissen Spielraum nach oben, der für Sie als Käufer sowohl eine Chance als auch ein potenzielles Risiko darstellt. Die spannende Frage ist: Wann ist es gerechtfertigt, eine Terrasse mit bis zu 50 % anzurechnen?

Die Antwort darauf verbirgt sich hinter dem etwas abstrakten Begriff der „besonderen Qualität“ oder des „besonderen Wohnwerts“. Doch was heißt das konkret im Alltag? Im Grunde geht es darum, ob die Terrasse mehr ist als nur eine gepflasterte Fläche unter freiem Himmel. Sie muss einen Komfort und eine Nutzbarkeit bieten, die sie fast zu einem Teil des eigentlichen Wohnraums machen – auch wenn das Wetter mal nicht perfekt mitspielt.

Stellen Sie sich die Terrasse also nicht als simplen Anbau vor, sondern als echte Erweiterung des Wohnzimmers. Ein komplett ungeschützter Außenbereich kann diesen Mehrwert kaum bieten. Eine Terrasse aber, die Sie auch an einem kühleren Abend oder bei leichtem Nieselregen gemütlich nutzen können, besitzt genau diese besondere Qualität, die eine höhere Anrechnung rechtfertigt.

Merkmale für einen erhöhten Wohnwert

Die Wohnflächenverordnung selbst liefert keine starre Checkliste. Stattdessen haben sich aus der gängigen Praxis und zahlreichen Gerichtsurteilen klare Merkmale herauskristallisiert. Wenn eine oder mehrere der folgenden Eigenschaften zutreffen, hat ein Verkäufer gute Argumente, die Terrasse zur Hälfte in die Wohnfläche einzubeziehen.

• Feste Überdachung: Ein einfaches Sonnensegel oder eine Markise genügen hier nicht. Gemeint ist eine solide, wetterfeste Konstruktion – etwa aus Glas, Holz oder als direkte Verlängerung des Hausdachs, die Sie zuverlässig vor Regen schützt.
• Seitlicher Wind- und Wetterschutz: Feste Seitenwände, eine hochwertige Verglasung oder sogar eine sehr dichte, hohe Bepflanzung können die Terrasse vor Wind und den Blicken der Nachbarn abschirmen. Das steigert den Wohnkomfort enorm.
• Hervorragende Lage und Ausrichtung: Eine Terrasse, die zu einem ruhigen, grünen Innenhof zeigt, hat einen ganz anderen Stellenwert als eine, die direkt an einer lauten Straße liegt. Auch eine perfekte Sonnenausrichtung, die die Nutzungsdauer bis in die Abendstunden verlängert, kann ein entscheidender Faktor sein.
• Besonders hochwertige Ausstattung: Hier geht es um mehr als nur einfache Betonplatten. Edle Holzdielen, Natursteinböden, eine fest installierte Außenküche, ein Außenkamin oder eine aufwendige Beleuchtungs- und Beschattungsanlage können den Ausschlag geben.

Wenn mehrere dieser Faktoren zusammenspielen, wird eine Anrechnung mit 50 % immer wahrscheinlicher. Eine großzügige Dachterrasse, die all diese Punkte erfüllt, erweitert den Lebensraum einer Wohnung spürbar. Wenn Sie mehr über die Vorzüge solcher Außenbereiche erfahren möchten, finden Sie in unserem Beitrag zum Wohnen mit Dachterrasse spannende Einblicke und Inspirationen.

Checkliste: So bewerten Sie die Terrassenqualität

Bei einer Wohnungsbesichtigung sollten Sie die Argumente des Verkäufers für eine höhere Anrechnung genau unter die Lupe nehmen. Nutzen Sie diese kurze Checkliste, um sich selbst ein klares Bild zu machen:

1. Schutz vor dem Wetter: Gibt es eine feste, regensichere Überdachung? Ist ein effektiver seitlicher Windschutz vorhanden?
2. Lage und Privatsphäre: Ist die Terrasse ruhig gelegen? Bietet sie genug Schutz vor neugierigen Blicken von Nachbarn oder der Straße?
3. Bodenbelag und Ausstattung: Wirkt der Bodenbelag hochwertig (z. B. Hartholz, Naturstein) und ist er gut gepflegt? Gibt es fest verbaute Extras wie eine Außenküche oder einen Kamin?
4. Zustand und Nutzbarkeit: Macht die Terrasse einen gepflegten Eindruck? Gibt es Strom- und Wasseranschlüsse, die eine flexible Nutzung ermöglichen?

Ein Verkäufer, der 50 % anrechnen möchte, muss das mit handfesten, überdurchschnittlichen Qualitätsmerkmalen untermauern können. Eine reine Südausrichtung oder eine große Fläche allein reichen dafür in der Regel nicht aus.

Wenn Sie diese Punkte bei Ihrer nächsten Besichtigung im Hinterkopf behalten, können Sie die angegebene Wohnfläche viel besser einschätzen. So sind Sie in der Lage, fundiert zu argumentieren, falls Sie die Anrechnung für zu hoch halten – und schaffen sich eine faire Grundlage für die Preisverhandlung.

Was ein paar Quadratmeter auf dem Papier in der Realität kosten

Theorie ist eine Sache, aber erst wenn man konkrete Zahlen sieht, wird die finanzielle Tragweite der Frage „Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?“ wirklich greifbar. Die Berechnungsmethode ist nämlich kein unwichtiges Detail, sondern ein knallharter Preisfaktor. Schauen wir uns das mal an drei typischen Beispielen für den Berliner Immobilienmarkt an.

Als Grundlage nehmen wir einen realistischen Quadratmeterpreis von 8.000 €, wie er in vielen guten Lagen Berlins üblich ist. Dann vergleichen wir, wie sich der Kaufpreis verändert, je nachdem, ob fair nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder irreführend nach DIN 277 gerechnet wird.

Szenario 1: Die kompakte Stadtwohnung

Stellen Sie sich eine charmante Zweizimmerwohnung vor: 60 m² Innenfläche, dazu ein klassischer 8 m² großer Balkon – ohne besondere Extras wie Überdachung oder Wetterschutz.

• Korrekte Berechnung nach WoFlV (25 %): Hier zählen nur 2 m² des Balkons. Die gesamte Wohnfläche beträgt also 62 m², was einen Kaufpreis von 496.000 € ergibt.
• Irreführende Berechnung nach DIN 277 (100 %): In diesem Fall würden die vollen 8 m² angerechnet, was die Wohnfläche auf 68 m² aufbläht. Der Preis würde auf satte 544.000 € springen.

Der Unterschied? 48.000 €! Allein bei diesem kleinen Balkon zahlen Sie durch die falsche Methode eine Summe, für die Sie locker eine hochwertige Küche und die komplette Wohnungseinrichtung bekommen würden.

Szenario 2: Die Familienwohnung mit großer Terrasse

Jetzt nehmen wir eine größere Wohnung für eine Familie: 100 m² Wohnraum und eine großzügige 20 m² große Terrasse. Auch hier gehen wir von einer durchschnittlichen Qualität ohne besonderen Schutz aus.

• Korrekte Berechnung nach WoFlV (25 %): Es werden 5 m² der Terrasse angerechnet. Die offizielle Wohnfläche liegt bei 105 m², der Kaufpreis somit bei 840.000 €.
• Irreführende Berechnung nach DIN 277 (100 %): Werden die vollen 20 m² gezählt, steigt die angebliche Wohnfläche auf 120 m². Der geforderte Preis wäre dann 960.000 €.

Hier liegt die Differenz schon bei unglaublichen 120.000 €. Das ist oft genau die Summe an Eigenkapital, die Käufer über Jahre mühsam angespart haben. Ein klares Signal, wie entscheidend die korrekte Flächenangabe ist.

Szenario 3: Das Penthouse mit exklusiver Dachterrasse

Zum Schluss ein exklusives Penthouse: 120 m² Innenfläche und eine beeindruckende 40 m² Dachterrasse. Diese ist top ausgestattet, mit fester Überdachung, gläsernem Windschutz und edlem Holzboden. Hier ist also eine höhere Anrechnung nach WoFlV absolut gerechtfertigt.

• Korrekte Berechnung nach WoFlV (50 %): Aufgrund der besonderen Qualität werden 20 m² der Terrasse zur Wohnfläche gezählt. Das ergibt eine Gesamtfläche von 140 m² und einen Kaufpreis von 1.120.000 €.
• Irreführende Berechnung nach DIN 277 (100 %): Würde man die vollen 40 m² ansetzen, käme man auf eine Fläche von 160 m². Der Preis würde auf 1.280.000 € klettern.

Selbst im Vergleich zur bereits großzügigen 50-%-Anrechnung bedeutet die falsche Methode hier einen Aufschlag von 160.000 €.

Diese Beispiele machen deutlich: Die Berechnungsmethode ist kein Nebenschauplatz, sondern das Herzstück der Preisbildung. Das zeigt auch die historische Entwicklung der Regelungen: Vor 2004 galt oft die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die Terrassen pauschal mit bis zu 50 % anrechnete. Die Einführung der WoFlV hat den Standard auf 25 % gesenkt und damit für mehr Klarheit und Fairness gesorgt.

Ein Kaufpreis basiert immer auf der anrechenbaren Wohnfläche, nicht auf der reinen Grundfläche. Jeder Quadratmeter, der fälschlicherweise zu viel berechnet wird, ist für Sie als Käufer bares Geld, das Sie ohne echten Gegenwert bezahlen.

Die folgende Tabelle fasst die Auswirkungen für eine typische Familienwohnung noch einmal übersichtlich zusammen.

Kaufpreisvergleich für eine 100 m² Wohnung mit 20 m² Terrasse

Die Tabelle zeigt, wie verschiedene Berechnungsmethoden die Wohnfläche und den Kaufpreis bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von 8.000 € beeinflussen.

Es wird schnell klar, dass die Differenzen im Kaufpreis enorm sind und eine genaue Prüfung unerlässlich ist.

Die Infografik unten zeigt, welche Merkmale den Wert einer Terrasse steigern und eine Anrechnung von bis zu 50 % rechtfertigen können.

Elemente wie eine feste Überdachung oder ein Windschutz erhöhen den Nutzwert der Terrasse ganz erheblich – sie wird dadurch fast zu einem zweiten Wohnzimmer unter freiem Himmel.

Worauf Sie im Exposé und Notarvertrag achten müssen

Auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie begegnen Ihnen zwei entscheidende Dokumente: das Exposé und der Notarvertrag. Genau hier klärt sich, ob die Frage „Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?“ am Ende zu Ihren Gunsten beantwortet wird. Sehen Sie diese Phase als den finalen Checkpoint, an dem aus einer schönen Anzeige eine rechtlich bindende Tatsache wird.

Das Exposé ist in erster Linie ein Werbemittel. Es soll Emotionen wecken und Ihr Interesse schüren. Rechtlich betrachtet sind die Angaben darin aber oft unverbindlich. Verkäufer und Makler sichern sich meist mit Klauseln ab, die eine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben ausschließen.

Was heißt das für Sie? Verlassen Sie sich niemals blind auf die im Exposé genannte Wohnfläche. Sie ist ein erster, wichtiger Anhaltspunkt – aber eben keine Garantie. Erst der Notarvertrag macht aus einer bloßen Angabe eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft der Immobilie.

Die verräterischen Formulierungen im Exposé

Werden Sie bei der Wortwahl zur Beschreibung der Fläche besonders hellhörig. Hier verstecken sich oft die entscheidenden Hinweise, ob eine korrekte Berechnung vorliegt oder ob jemand versucht, die Immobilie größer darzustellen, als sie nach rechtlichen Maßstäben eigentlich ist.

Achten Sie auf diese typischen Formulierungen und was dahintersteckt:

• „Wohnfläche nach WoFlV“: Das ist der Goldstandard. Diese Formulierung signalisiert, dass die Berechnung nach der aktuell gültigen Wohnflächenverordnung erfolgt ist. Hier können Sie davon ausgehen, dass die Terrasse korrekt mit 25 % (oder in gut begründeten Ausnahmefällen mit 50 %) angerechnet wurde.
• „Wohnfläche“ (ohne Zusatz): Hier ist Vorsicht geboten. Die Angabe ist unpräzise und lässt viel Raum für Interpretation. Es liegt an Ihnen, aktiv nachzufragen, auf welcher Berechnungsgrundlage diese Zahl beruht.
• „Wohn- und Nutzfläche“: Diese Formulierung ist oft ein klares Warnsignal. Sie deutet häufig darauf hin, dass die Berechnung nach der DIN 277 erfolgte. Dabei fließen Terrassenflächen zu 100 % als Nutzfläche ein, was die Gesamtzahl künstlich aufbläht und für die Kaufpreisfindung irreführend ist.

Das Exposé ist das Versprechen, der Notarvertrag die Garantie. Nur was im notariell beurkundeten Kaufvertrag steht, hat im Streitfall rechtlich Bestand.

Der Notarvertrag: Das einzig bindende Dokument

Während das Exposé also eher eine Absichtserklärung ist, schafft der Notarvertrag unumstößliche Realität. Der Notar hat die Aufgabe, den Willen beider Parteien rechtssicher zu Papier zu bringen. Deshalb ist es absolut entscheidend, dass die Wohnfläche und ihre Berechnungsgrundlage hier explizit und unmissverständlich festgehalten werden.

Bestehen Sie unbedingt darauf, dass eine Formulierung wie diese im Vertrag steht: „Die Wohnfläche der Immobilie beträgt XX m² und wurde nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 berechnet.“

Diese klare Festlegung schützt Sie vor bösen Überraschungen. Weicht die tatsächliche Wohnfläche später um mehr als 10 % von dieser Angabe ab, kann das einen erheblichen Mangel darstellen. Dieser Mangel kann Sie zu einer Kaufpreisminderung oder im Extremfall sogar zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Wenn Sie tiefer in die Materie eintauchen möchten, erhalten Sie in unserem Leitfaden wertvolle Tipps, wie Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie prüfen lassen können.

Weitere Auswirkungen der korrekten Wohnfläche

Die im Notarvertrag fixierte Wohnfläche hat weitreichende Konsequenzen, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen:

1. Bankenfinanzierung: Ihre Bank nutzt die Wohnfläche als einen zentralen Faktor, um die Immobilie zu bewerten und den Beleihungswert festzulegen. Eine fehlerhafte, zu hohe Angabe kann im schlimmsten Fall Ihre Finanzierungszusage gefährden.
2. Grundsteuer: Auch die Bemessungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer hängt von der Größe Ihrer Immobilie ab. Eine korrekte Angabe von Anfang an sorgt für eine faire Besteuerung.
3. Versicherungen: Die Prämien für die Wohngebäude- oder Hausratversicherung orientieren sich ebenfalls an der Quadratmeterzahl.

Klären Sie jede Unklarheit, bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler um die detaillierte Wohnflächenberechnung. Ein seriöser Anbieter wird Ihnen diese Unterlagen transparent zur Verfügung stellen. Scheuen Sie sich auch nicht, bei Zweifeln einen eigenen Gutachter oder Architekten mit einer Nachmessung zu beauftragen – diese Investition kann Ihnen am Ende Zehntausende von Euro sparen.

Die brennendsten Fragen zur Terrassen-Anrechnung

Immobilienkauf ist immer auch Detailarbeit. Gerade wenn es um die Wohnfläche geht, tauchen in der Praxis immer wieder die gleichen Fragen auf. Um Ihnen ein sicheres Gefühl zu geben, haben wir die häufigsten Unklarheiten aus unserer Erfahrung für Sie zusammengetragen und beantworten sie hier kurz und bündig.

Terrasse, Balkon, Loggia – wo liegt der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe oft durcheinandergeworfen, baulich gibt es aber klare Definitionen. Eine Terrasse liegt ebenerdig oder nur leicht erhöht direkt am Haus. Ein Balkon hingegen ist eine aus der Fassade herausragende Plattform, die nach oben offen ist. Und eine Loggia? Die ist quasi ein „Raum im Freien“, der innerhalb des Gebäudegrundrisses liegt und an mindestens drei Seiten von Wänden umschlossen ist.

Für die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV spielt diese Unterscheidung aber meist eine untergeordnete Rolle. Alle drei werden als Außenbereiche gewertet und standardmäßig mit 25 % ihrer Grundfläche angerechnet. Nur bei außergewöhnlich hoher Qualität, etwa durch eine besonders aufwendige Gestaltung oder eine erstklassige Lage, sind bis zu 50 % drin – egal ob Terrasse, Balkon oder Loggia.

Wie wird ein Wintergarten bei der Berechnung behandelt?

Wintergärten sind ein spannender Sonderfall, denn sie bewegen sich genau an der Grenze zwischen Innen- und Außenbereich. Ihre Anrechnung hängt einzig und allein von der Bauweise ab:

• Kalter Wintergarten: Ist der Wintergarten unbeheizt und einfach verglast, sodass er nicht das ganze Jahr über als Wohnraum dient, sieht ihn die WoFlV wie einen überdachten Freisitz. Seine Fläche zählt deshalb nur zu 50 %.
• Beheizter Wohnwintergarten: Ein komplett isolierter und beheizter Wintergarten, der alle Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt, ist vollwertiger Wohnraum. Seine Fläche wird daher zu 100 % angerechnet.

Kann ich eine falsche Wohnflächenangabe anfechten?

Ja, unter bestimmten Umständen ist das absolut möglich. Wenn Sie nach dem Kauf feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche erheblich kleiner ist als im Notarvertrag zugesichert, liegt ein handfester Sachmangel vor. Als „erheblich“ hat sich in der Rechtsprechung eine Abweichung von mehr als 10 % etabliert.

In so einem Fall stehen Ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung, die von einer Minderung des Kaufpreises bis zum kompletten Rücktritt vom Vertrag reichen können. Dreh- und Angelpunkt ist aber immer die Formulierung im Notarvertrag. Vage oder pauschale Angaben aus einem Hochglanz-Exposé haben vor Gericht leider selten Bestand.

Gilt die WoFlV auch für Altbauten?

Im Prinzip schon, aber es gibt einen wichtigen Vorbehalt. Wurde die Wohnfläche einer Immobilie vor dem 1. Januar 2004 – also vor Inkrafttreten der WoFlV – nach der damals gültigen II. Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt, kann diese alte Berechnung weiterhin ihre Gültigkeit behalten. Das gilt aber nur, solange zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen vorgenommen oder eine Neuberechnung angestoßen wurde.

Die alte II. BV war bei Balkonen und Terrassen oft etwas großzügiger und erlaubte pauschal bis zu 50 % Anrechnung. Bei älteren Objekten, deren Fläche nie aktualisiert wurde, könnten also noch Berechnungen nach altem Recht die Grundlage sein. Um auf Nummer sicher zu gehen und eine klare Vergleichbarkeit zu schaffen, sollten Sie im Zweifel immer auf eine aktuelle Berechnung nach der WoFlV bestehen.

Bei D & H Projektmanagement GmbH ist Transparenz unser oberstes Gebot. Unsere Wohnflächenberechnungen erfolgen ausnahmslos nach der aktuellen Wohnflächenverordnung, damit Sie genau wissen, worin Sie investieren. Entdecken Sie unsere hochwertigen Neubauprojekte in den besten Lagen Berlins und finden Sie Ihr neues Zuhause auf https://diamona-harnisch.com.

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